Burbuja, Expectativa y Realidad

Primera Parte

En días recientes he coincidido con varios amigos y durante estos encuentros han surgido comentarios tales como: “El valor en los bienes raíces se está incrementando”. “Estamos en una franca recuperación y  el valor de las propiedades va a subir próximamente”.” Los intereses están muy bajos, vamos a comprar propiedades porque es inminente una fuerte alza en los precios”. 

Inclusive hace días en CNN una destacada periodista le comentaba a un eminente profesor de la universidad de Princeton: “Si los intereses están supremamente bajos y se observa una mejora en la industria de los bienes raíces, ¿Sera posible que estemos en las puertas de otro boom en la industria inmobiliaria?”

Cuando escucho estos comentarios saltan a mi mente varios pensamientos que puedo esquematizar de la siguiente forma.

 Primero: Es asombroso como después de experimentar la recesión más fuerte y prolongada después del Crack los años 30, que todavía nuestras autoridades y el público en general no comprendan a plenitud  lo complejo y  dramático de esta crisis hipotecaria y sus profundas implicaciones en nuestra economía.

La reciente burbuja hipotecaria fue la puerta de entrada a innumerables problemas para América y dichas dificultades  se pueden sintetizar en: 1.Parálisis en nuestros mercados de crédito. 2. Crisis de iliquidez en muchos de nuestros bancos (e inclusive la desaparición de muchos de ellos). 3. Cierre  de muchas empresas y en consecuencia la pérdida de millones de empleos. 4. Aumento desmedido del gasto público, generando esto un inmenso déficit fiscal y  un posible impacto de alta inflación a mediano plazo. 5. La exportación y contagio de esta crisis a diversos países (España, Grecia, Portugal etc.).

Segundo: ¿Porque todavía  el público en general maneja niveles muy escasos o casi nulos de información financiera? Pero tal vez, lo más dramático es lo mal informados que están ciertas personas (educadas) y que inclusive están vinculadas en el día a día de la industria.  Esto incluye: Abogados (con práctica en bienes raíces), banqueros, corredores de hipotecas, agentes inmobiliarios e inversionistas.   

Hipotecas, Tiempo, Inflación e Intereses

Cuando se analiza históricamente el comportamiento de los bienes raíces (en tiempos de relativa estabilidad económica) destacan varios puntos: Primero las estadísticas indican que de 100 propiedades (en promedio) que se transan en el mercado apenas un 3% se hacen al contado.

Dicho en otras palabras, de cada 100 propiedades vendidas en el mercado, 97 necesitan algún tipo de financiamiento. Esta relación (97/3) es aceptada como lógica, normal y sana.

¿Y Porque este coeficiente es considerado sano y lógico? La razón es simplemente una   necesidad  por parte del consumidor de adquirir una vivienda con relativa facilidad  y al mismo tiempo es la necesidad de la  industria bancaria en  hacer viable  su negocio.

Cuando  hablamos de hipotecas usualmente se establecen varios elementos y uno de ellos es el tiempo. Esta variable (tiempo) es una herramienta que permite la factibilidad para este tipo de financiamiento. Recuerden que cuando hablamos de hipotecas se piensa en largos periodos de tiempo para el pago de la obligación. (Hipotecas a largo plazo / usualmente a 30 años).Porque de lo contrario sería casi imposible para la mayoría de los prestatarios pagar sus obligaciones y en consecuencia adquirir sus viviendas. Y a su vez sería muy riesgoso  para los prestamistas (bancos e inversionistas) invertir sus recursos en la industria de los bienes raíces sin una perspectiva lógica de retorno a largo plazo.

Segundo: La actividad en la industria de los bienes raíces esta vinculada de forma directamente proporcional con el comportamiento de los intereses y la inflación. O dicho en otras palabras: El combustible que mueve a la industria es el financiamiento. Basta con recordar como entre finales de los 70’s y principios de los 80’s los niveles de tasas de interés en Los Estados Unidos eran entre 19% y 22% respectivamente. (Estos tipos de interés eran  producto de una fuerte inflación que se vivió en esos años).  Esto ocasiono casi una parálisis en la industria y una merma importante en los precios para la época. Porque era virtualmente imposible  adquirir una propiedad a crédito y amortizar una hipoteca con estos niveles de intereses. Para estos años la industria no poseía el suficiente estimulo (bajos intereses) para crecer y en consecuencia esto genero como ya se comentó una fuerte contracción del sector.

En  el año 2007 sucedió exactamente lo contrario. Para el quinquenio (2002-2007) se disponía de abundante finamiento con intereses relativamente bajos. Para este periodo (2002-2007) existió este poderoso estímulo (bajos intereses) y adicionalmente se generó una perversa combinación de factores que permitieron y potenciaron la creación de esta  famosa  burbuja inmobiliaria.  Como elementos básicos de esta anomalía destacan: A. Cambios y flexibilización en la legislación vigente a la época. Esto permitió la creación de las llamadas subprime hipotecas o hipotecas exóticas y en consecuencia, la entrada de los derivados financieros aplicados al mundo hipotecario. B. Las acciones inescrupulosas de desarrolladores, especuladores, prestamistas depredadores y consumidores mal intencionados.   C. Una total ceguera por parte  de las autoridades regulatorias.

 Es importante remarcar que los tipos de interés estaban a niveles relativamente bajos (3.5%-5.5%) desde a mediados del año 2002 hasta finales el año 2007. Para estos años el acceso al financiamiento era fácil y con pocas restricciones. Estos bajos intereses (combustible) en mi opinión fueron el principal motor que estimulo significativamente la demanda de financiamiento para la adquisición de propiedades. Y para satisfacer esta necesidad de financiamiento, se crearon las llamadas subprime  hipotecas  o hipotecas exóticas.

 En este sentido vale la pena recordar  un viejo  principio de la teoría económica que reza lo siguiente: “Largos periodos de tiempo con bajas tasas de interés generan a mediano y largo plazo grandes distorsiones en la economía”. Y esto se convierte en una realidad porque  los consumidores usualmente al observar bajos intereses (por periodos de tiempo relativamente largos) comienzan a contraer deuda de forma acelerada.  Porque es fácil y sobre todo barato endeudarse.  

Y de hecho desarrollan sus actividades de negocio con éxito y fuerza. (Pero sobre todo endeudados). E inclusive esta ilusión de prosperidad se dispersa  rápidamente en toda la sociedad.  Pero una vez que la economía se comienza a fatigar  y se manifiesta un aumento significativo en los intereses, el consumidor empieza  a experimentar dificultades en el pago de sus compromisos. Y a partir de esta fractura se genera un efecto domino que invade negativamente a toda la economía.

Tal vez las autoridades que establecían  la política monetaria  para esos años olvidaron este viejo principio y sub- estimaron la situación. De hecho a muchas de esas personalidades se les pregunto  “¿existe un límite a esta prosperidad?”.  Y usualmente respondían de esta manera: “Vivimos en una nueva era”.  “La globalización permite estos avances”.  “No te preocupes los fundamentales de la economía son fuertes”.

Los intereses hoy

En la actualidad existen tipos de intereses históricamente  bajos. Pero la pregunta sería: ¿Hasta cuándo se puede mantener esta situación? ¿Qué precio vamos a pagar por esto?  A mi modo de ver,  se deberían buscar otros caminos para estimular con más fuerza e inteligencia a la industria de los bienes raíces y a la economía en general. A mi entender las autoridades deberían ser más creativas e impulsar una serie de reformas estructurales que permitan una recuperación sólida y sostenida  con una visión a largo plazo. Pero sobre todas las cosas se deben de buscar herramientas y soluciones razonables  que no permitan  la creación de  nuevas burbujas inmobiliarias. Ya que el costo de no entender lo grave de la situación, y sobre todo no percibir que son necesarios cambios en la forma de hacer las cosas dentro de la industria, podrá resultar  peligroso y potencialmente devastador. El punto es rescatar la confianza de todos los involucrados (bancos, inversionistas, corredores de bienes raíces y sobre todo el consumidor) a través de cambios o reformas creíbles y lógicas para los agentes económicos.  

A mi parecer una excepcional herramienta que permitiría transparencia y eficiencia es la información. Pero esta información debe ser clara, honesta y sobre todo accesible al público en general. Un consumidor bien informado usualmente toma mejores decisiones y tiende a ser menos manipulado. (Este punto y otros más  los ampliare  con más detalle en una próxima entrega).