Bubble, Expectation and Reality

Bubble, Expectation and Reality

Part One

A few days ago I have met with some friends and during these encounters have arisen such comments as: "The value of real estate is increasing." "We are in a strong recovery and property values ​​will go up soon." "Interest is very low, we will buy properties because is imminent a strong rise in the prices."

Inclusive a prominent CNN reporter made a comment to an eminent professor at Princeton University: "If interest rates are extremely low and there is an improvement in the real estate industry, is it possible that we are at the gates of another boom in the real estate industry?”

When I hear these comments, idea’s jump to my mind several thoughts that I can schematize as follows:

 It's amazing how after experiencing the strongest and prolonged recession after the Crack in the 30s, still our authorities and the general public doesn’t understand to the fullest extent of this complex and dramatic mortgage crisis and its profound implications for our economy.

 The recent housing bubble was the gateway to innumerable problems for America and these difficulties can be summarized as: 1.Paralysis in our credit markets. 2. Illiquidity crisis in many of our banks (and even the disappearance of many of them). 3. Extinction of many companies and consequently the loss of millions of jobs. 4. Massive increases in public spending, it generating a huge budget deficit and a possible impact of high inflation in the medium term. 5. The export and transmission of the crisis to different countries (Spain, Greece, Portugal etc.).

Why is the public managing level very limited or almost zero financial information? But perhaps the most dramatic is the poorly informed are certain people (educated) and are linked to the everyday the industry. This includes Attorneys (with practice in real estate), bankers, mortgage brokers, real estate agents and investors.

Mortgages, Time, Inflation and Interest

 When you look historical performance of real estate (in times of relative economic stability) highlights several points:

 First: The statistics show that 100 properties (on average) that are traded on the market just 3% are made in cash.

 In other words, for every 100 properties sold in the market, 97 need some form of financing. This ratio (97/3) is accepted as logical, normal and healthy.

And why this ratio is considered healthy and logical? The reason is simply a need for the consumer to purchase a property easily and simultaneously is the need for the banking industry in to create viable business.

 When we talk about mortgages are usually established multiple items and one of them is time. This variable (time) is a tool that allows the feasibility of this type of financing. Remember that when we think about mortgages (we talk about extended periods of time for payment of the obligation). (Long-term Mortgages / usually 30 years). Because otherwise it would be almost impossible for most borrowers repay their obligations and consequently buy homes. And at the same time would be very risky for lenders (banks and investors) to invest its resources in the real estate industry without a logical perspective of long-term return.

Second: The activity in the real estate industry is linked in direct proportion to the behavior of interest and inflation. Or in other words: The fuel that drives the industry is the financing. Just remember as from the late 70's and early 80's the levels of interest rates in the United States was between 19% and 22% respectively. (These rates were the result of high inflation that was experienced in those years). This resulted in almost a paralysis in the industry and a significant decline in prices for the period. Because it was virtually impossible to buy a property and to repay a mortgage loan and with these levels of interest. For these years, the industry didn’t have enough stimulus (low interest) to grow and consequently this genre as commented strong contraction in the sector.

In the year 2007 the opposite happened. For the five years (2002-2007) were available relatively abundant low-interest financing. For this period (2002-2007) existed this powerful stimulus (low interest) and additionally generated a perverse combination of factors that enabled and fostered the creation of this famous housing bubble. As basic elements of this anomaly are: A. Changes and flexibility that the legislation at the time. This allowed the creation of subprime mortgages or exotic mortgages and consequently the entrance of derivatives applied to the mortgage industry. B. The unscrupulous actions of developers, speculators, predatory lenders and consumers malicious. C. A total blindness by the regulatory authorities.

 It is important to note that interest rates were relatively low (3.5% -5.5%) from mid-2002 to late 2007. For these years, access to financing was easy and with few restrictions. These low-interest (was the fuel) that my opinion were the main driver that significantly stimulated the demand for financing for the acquisition of properties. And to satisfy this need for financing were created subprime mortgages or exotic mortgages.

In this respect it is worth remembering an old principle of economic theory which reads as follows: "Long periods of time with low interest rates generate medium to long-term distortions in the economy." And this becomes a fact because consumers usually to observe low-interest (for relatively long periods of time) begin to incur debt on an accelerated basis because it's easy and cheap to borrow.

In fact they operate a successful business and even this illusion of prosperity is rapidly dispersed in the whole society. But once the economy begins to fatigue and shows a significant increase in interest, the consumer begins to experience difficulty that paying their obligations. And from this fracture begins invading negatively effect the entire economy.

Maybe the authorities that established the monetary policy for that time forgot this old principle and sub​-estimated the situation. In fact many of these individuals were asked "can you see a limit to this prosperity?” And usually responded this way: "We live in a new era." "Globalization allows these advances." "Do not worry about the fundamentals of the economy are strong."

Interest today

 Currently there are historically low interest rates. But the question is: How long can keep this up? What price will we pay for this? In my opinion, we should look for other ways to stimulate with more strength and intelligence to the real estate industry and the economy in general. As I understand the authorities should be more creative and push a series of structural reforms to a solid recovery and sustained long-term vision. But above all things they should look for reasonable solutions and tools that not permit the creation of new housing bubbles. Because the cost of not understanding the seriousness of the situation, and especially don’t perceive that changes are needed in the way of doing things inside the industry, can be dangerous and potentially devastating. The point is to restore the confidence of all involved (banks, investors, realtors and especially the consumer) through changes or reforms to credible and logical operators.

 To my mind an exceptional tool that allows transparency and efficiency is information. But this information must be clear, honest and especially accessible to the general public. Informed consumers makes better decisions and usually tend to be less manipulated. (This point and the other will expand more detail in a subsequent delivery).

 

 

 

 

 

 

 

Burbuja, Expectativa y Realidad

Primera Parte

En días recientes he coincidido con varios amigos y durante estos encuentros han surgido comentarios tales como: “El valor en los bienes raíces se está incrementando”. “Estamos en una franca recuperación y  el valor de las propiedades va a subir próximamente”.” Los intereses están muy bajos, vamos a comprar propiedades porque es inminente una fuerte alza en los precios”. 

Inclusive hace días en CNN una destacada periodista le comentaba a un eminente profesor de la universidad de Princeton: “Si los intereses están supremamente bajos y se observa una mejora en la industria de los bienes raíces, ¿Sera posible que estemos en las puertas de otro boom en la industria inmobiliaria?”

Cuando escucho estos comentarios saltan a mi mente varios pensamientos que puedo esquematizar de la siguiente forma.

 Primero: Es asombroso como después de experimentar la recesión más fuerte y prolongada después del Crack los años 30, que todavía nuestras autoridades y el público en general no comprendan a plenitud  lo complejo y  dramático de esta crisis hipotecaria y sus profundas implicaciones en nuestra economía.

La reciente burbuja hipotecaria fue la puerta de entrada a innumerables problemas para América y dichas dificultades  se pueden sintetizar en: 1.Parálisis en nuestros mercados de crédito. 2. Crisis de iliquidez en muchos de nuestros bancos (e inclusive la desaparición de muchos de ellos). 3. Cierre  de muchas empresas y en consecuencia la pérdida de millones de empleos. 4. Aumento desmedido del gasto público, generando esto un inmenso déficit fiscal y  un posible impacto de alta inflación a mediano plazo. 5. La exportación y contagio de esta crisis a diversos países (España, Grecia, Portugal etc.).

Segundo: ¿Porque todavía  el público en general maneja niveles muy escasos o casi nulos de información financiera? Pero tal vez, lo más dramático es lo mal informados que están ciertas personas (educadas) y que inclusive están vinculadas en el día a día de la industria.  Esto incluye: Abogados (con práctica en bienes raíces), banqueros, corredores de hipotecas, agentes inmobiliarios e inversionistas.   

Hipotecas, Tiempo, Inflación e Intereses

Cuando se analiza históricamente el comportamiento de los bienes raíces (en tiempos de relativa estabilidad económica) destacan varios puntos: Primero las estadísticas indican que de 100 propiedades (en promedio) que se transan en el mercado apenas un 3% se hacen al contado.

Dicho en otras palabras, de cada 100 propiedades vendidas en el mercado, 97 necesitan algún tipo de financiamiento. Esta relación (97/3) es aceptada como lógica, normal y sana.

¿Y Porque este coeficiente es considerado sano y lógico? La razón es simplemente una   necesidad  por parte del consumidor de adquirir una vivienda con relativa facilidad  y al mismo tiempo es la necesidad de la  industria bancaria en  hacer viable  su negocio.

Cuando  hablamos de hipotecas usualmente se establecen varios elementos y uno de ellos es el tiempo. Esta variable (tiempo) es una herramienta que permite la factibilidad para este tipo de financiamiento. Recuerden que cuando hablamos de hipotecas se piensa en largos periodos de tiempo para el pago de la obligación. (Hipotecas a largo plazo / usualmente a 30 años).Porque de lo contrario sería casi imposible para la mayoría de los prestatarios pagar sus obligaciones y en consecuencia adquirir sus viviendas. Y a su vez sería muy riesgoso  para los prestamistas (bancos e inversionistas) invertir sus recursos en la industria de los bienes raíces sin una perspectiva lógica de retorno a largo plazo.

Segundo: La actividad en la industria de los bienes raíces esta vinculada de forma directamente proporcional con el comportamiento de los intereses y la inflación. O dicho en otras palabras: El combustible que mueve a la industria es el financiamiento. Basta con recordar como entre finales de los 70’s y principios de los 80’s los niveles de tasas de interés en Los Estados Unidos eran entre 19% y 22% respectivamente. (Estos tipos de interés eran  producto de una fuerte inflación que se vivió en esos años).  Esto ocasiono casi una parálisis en la industria y una merma importante en los precios para la época. Porque era virtualmente imposible  adquirir una propiedad a crédito y amortizar una hipoteca con estos niveles de intereses. Para estos años la industria no poseía el suficiente estimulo (bajos intereses) para crecer y en consecuencia esto genero como ya se comentó una fuerte contracción del sector.

En  el año 2007 sucedió exactamente lo contrario. Para el quinquenio (2002-2007) se disponía de abundante finamiento con intereses relativamente bajos. Para este periodo (2002-2007) existió este poderoso estímulo (bajos intereses) y adicionalmente se generó una perversa combinación de factores que permitieron y potenciaron la creación de esta  famosa  burbuja inmobiliaria.  Como elementos básicos de esta anomalía destacan: A. Cambios y flexibilización en la legislación vigente a la época. Esto permitió la creación de las llamadas subprime hipotecas o hipotecas exóticas y en consecuencia, la entrada de los derivados financieros aplicados al mundo hipotecario. B. Las acciones inescrupulosas de desarrolladores, especuladores, prestamistas depredadores y consumidores mal intencionados.   C. Una total ceguera por parte  de las autoridades regulatorias.

 Es importante remarcar que los tipos de interés estaban a niveles relativamente bajos (3.5%-5.5%) desde a mediados del año 2002 hasta finales el año 2007. Para estos años el acceso al financiamiento era fácil y con pocas restricciones. Estos bajos intereses (combustible) en mi opinión fueron el principal motor que estimulo significativamente la demanda de financiamiento para la adquisición de propiedades. Y para satisfacer esta necesidad de financiamiento, se crearon las llamadas subprime  hipotecas  o hipotecas exóticas.

 En este sentido vale la pena recordar  un viejo  principio de la teoría económica que reza lo siguiente: “Largos periodos de tiempo con bajas tasas de interés generan a mediano y largo plazo grandes distorsiones en la economía”. Y esto se convierte en una realidad porque  los consumidores usualmente al observar bajos intereses (por periodos de tiempo relativamente largos) comienzan a contraer deuda de forma acelerada.  Porque es fácil y sobre todo barato endeudarse.  

Y de hecho desarrollan sus actividades de negocio con éxito y fuerza. (Pero sobre todo endeudados). E inclusive esta ilusión de prosperidad se dispersa  rápidamente en toda la sociedad.  Pero una vez que la economía se comienza a fatigar  y se manifiesta un aumento significativo en los intereses, el consumidor empieza  a experimentar dificultades en el pago de sus compromisos. Y a partir de esta fractura se genera un efecto domino que invade negativamente a toda la economía.

Tal vez las autoridades que establecían  la política monetaria  para esos años olvidaron este viejo principio y sub- estimaron la situación. De hecho a muchas de esas personalidades se les pregunto  “¿existe un límite a esta prosperidad?”.  Y usualmente respondían de esta manera: “Vivimos en una nueva era”.  “La globalización permite estos avances”.  “No te preocupes los fundamentales de la economía son fuertes”.

Los intereses hoy

En la actualidad existen tipos de intereses históricamente  bajos. Pero la pregunta sería: ¿Hasta cuándo se puede mantener esta situación? ¿Qué precio vamos a pagar por esto?  A mi modo de ver,  se deberían buscar otros caminos para estimular con más fuerza e inteligencia a la industria de los bienes raíces y a la economía en general. A mi entender las autoridades deberían ser más creativas e impulsar una serie de reformas estructurales que permitan una recuperación sólida y sostenida  con una visión a largo plazo. Pero sobre todas las cosas se deben de buscar herramientas y soluciones razonables  que no permitan  la creación de  nuevas burbujas inmobiliarias. Ya que el costo de no entender lo grave de la situación, y sobre todo no percibir que son necesarios cambios en la forma de hacer las cosas dentro de la industria, podrá resultar  peligroso y potencialmente devastador. El punto es rescatar la confianza de todos los involucrados (bancos, inversionistas, corredores de bienes raíces y sobre todo el consumidor) a través de cambios o reformas creíbles y lógicas para los agentes económicos.  

A mi parecer una excepcional herramienta que permitiría transparencia y eficiencia es la información. Pero esta información debe ser clara, honesta y sobre todo accesible al público en general. Un consumidor bien informado usualmente toma mejores decisiones y tiende a ser menos manipulado. (Este punto y otros más  los ampliare  con más detalle en una próxima entrega).